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蘇政辦發(fā)〔2016〕93號
各市、縣（市、區(qū)）人民政府，省各委辦廳局，省各直屬單位：
為積極推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步完善土地有償使用制度，提高節(jié)約集約用地水平，降低企業(yè)用地成本，助推產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和企業(yè)提質(zhì)增效，現(xiàn)就改革工業(yè)用地供應(yīng)方式提出如下指導(dǎo)意見。
一、明確工業(yè)用地供應(yīng)方式改革的總體要求
全面貫徹黨的十八大及十八屆三中、四中、五中全會精神和習(xí)近平總書記系列重要講話精神，牢固樹立和踐行創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府的作用，圍繞打造具有全球影響力的產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新中心和具有國際競爭力的先進制造業(yè)基地，建立符合企業(yè)發(fā)展規(guī)律、產(chǎn)業(yè)生命周期和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的工業(yè)用地供應(yīng)制度，提升土地資源要素生產(chǎn)率，為建設(shè)“強富美高”新江蘇提供有力支撐。
二、合理確定工業(yè)用地供應(yīng)方式
各地要結(jié)合實際，細化產(chǎn)業(yè)用地分類準入標準和投入產(chǎn)出要求，確定工業(yè)用地各類供應(yīng)方式的適用對象。在供應(yīng)工業(yè)用地時，可以靈活選擇長期租賃、租讓結(jié)合、先租后讓、彈性出讓等方式。
（一）國家將工業(yè)用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出租給土地使用者使用，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂5年以上使用期限的土地租賃合同，并支付租金的行為，為長期租賃。約定的長期租賃使用期限一般不超過20年。
（二）國家將工業(yè)用途國有建設(shè)用地使用權(quán)以出租和出讓相結(jié)合的方式提供給土地使用者，由土地使用者支付出讓金和租金的行為，為租讓結(jié)合。約定的出讓或租賃使用期限一般不超過20年。
（三）國家將工業(yè)用途國有建設(shè)用地使用權(quán)提供給土地使用者時，可以設(shè)定投入產(chǎn)出等條件，先以租賃方式向土地使用者供應(yīng)土地，達到條件后，再以出讓方式提供給土地使用者，并由土地使用者支付租金、出讓金的行為，為先租后讓。承租人在租賃期間開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，經(jīng)評估考核達到約定投入產(chǎn)出等條件的，可以按約定將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地；未達到約定條件的，按合同約定方式處理。以先租后讓方式供應(yīng)的，約定的租賃與出讓使用期限之和一般不超過30年，其中租賃使用期限一般不超過5年。
（四）國家將工業(yè)用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓給土地使用者時，市、縣人民政府可以結(jié)合本地實際，根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期，在法定最高出讓年限內(nèi)，合理確定出讓期限，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂一定期限的土地出讓合同并支付出讓金的行為，為彈性出讓。約定彈性出讓期限一般不超過30年。
以上述方式取得的工業(yè)用地，在國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限內(nèi)，土地使用者可經(jīng)有關(guān)部門批準，建造永久建（構(gòu)）筑物。在辦理工業(yè)項目核準、城市規(guī)劃許可、建設(shè)許可等手續(xù)時，土地租賃合同與土地出讓合同具有同等效用。
三、實行差別化的土地供應(yīng)政策
對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)等，優(yōu)先安排供地；對列入國家和省《禁止用地項目目錄》及產(chǎn)業(yè)政策禁止投資的工業(yè)項目，不得以任何方式供應(yīng)土地；對列入國家和省《限制用地項目目錄》和產(chǎn)業(yè)政策控制投資的工業(yè)項目，符合規(guī)定條件的方可供地。
按照土地使用標準，強化對工業(yè)用地開發(fā)強度、土地投資強度等指標的管控；用地規(guī)模小于1.5公頃且適宜使用四層及四層以上配工業(yè)電梯高標準廠房的工業(yè)項目，不再單獨供地。提高土地利用效率，盤活存量工業(yè)用地，引導(dǎo)工業(yè)項目用地優(yōu)先利用存量建設(shè)用地，使用高標準廠房。鼓勵對現(xiàn)有工業(yè)用地追加投資、轉(zhuǎn)型改造，合理利用地上地下空間。對符合規(guī)劃、不改變用途的現(xiàn)有工業(yè)用地，通過廠房加層、老廠改造、內(nèi)部整理等途徑提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
四、嚴格規(guī)范工業(yè)用地供應(yīng)程序
以長期租賃、租讓結(jié)合、先租后讓、彈性出讓方式供地，應(yīng)采用招標、拍賣、掛牌方式。
市、縣國土資源主管部門應(yīng)會同發(fā)展改革、經(jīng)濟和信息化、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃等部門編制工業(yè)用地供地方案。供地方案應(yīng)明確供應(yīng)方式、四至面積、租金標準或出讓價格和相關(guān)約束條件，經(jīng)市、縣人民政府批準后由市、縣國土資源主管部門實施。
以先租后讓方式取得且投入產(chǎn)出水平等達到合同約定的工業(yè)用地，承租人在租賃期內(nèi)可以向市、縣國土資源主管部門提出申請，將其租賃用地轉(zhuǎn)為出讓用地。市、縣國土資源主管部門與原承租人簽訂出讓合同，辦理協(xié)議出讓手續(xù)。
五、強化工業(yè)用地出讓價格和租金管理
工業(yè)用地租讓結(jié)合、先租后讓、彈性出讓的出讓價格應(yīng)當(dāng)符合國家和省地價評估技術(shù)要求，按照折算后不低于出讓時國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價標準的原則確定。工業(yè)用地租讓結(jié)合、先租后讓、彈性出讓的出讓起始價格，依照基準地價對應(yīng)的最高使用期限進行年期修正。科研研發(fā)類工業(yè)用地出讓價格可以按照不低于工業(yè)用地出讓最低價標準120%的原則確定。土地使用者可在規(guī)定期限內(nèi)，按合同約定，分期繳納土地出讓價款，降低工業(yè)企業(yè)用地成本。
市、縣人民政府應(yīng)依據(jù)工業(yè)用地基準地價，確定長期租賃、租讓結(jié)合、先租后讓的租金標準、調(diào)整方式和繳付辦法，并向社會公開；租金標準應(yīng)根據(jù)市場情況，原則上每3年調(diào)整1次。
六、完善工業(yè)用地合同約束內(nèi)容
工業(yè)用途國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同應(yīng)符合國家和省招標、拍賣、掛牌出讓和租賃工業(yè)用地的相關(guān)規(guī)定，并明確以下內(nèi)容：
（一）畝均投資強度、產(chǎn)值、納稅金額等應(yīng)當(dāng)納入供地合同，具體標準由各地結(jié)合實際制定。
（二）先租后讓的，應(yīng)當(dāng)明確約定租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的投入產(chǎn)出等條件，以及未達約定條件的處置方式。
（三）租讓結(jié)合的，出讓和租賃期限應(yīng)當(dāng)一致。
（四）工業(yè)用地有償使用期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，以出讓方式取得土地的應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期，以租賃方式取得土地的應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前6個月申請續(xù)期；除因社會公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定重新簽訂有償使用合同。土地使用者未申請續(xù)期或續(xù)期未獲批準的，工業(yè)用地出讓（租賃）使用期限屆滿后土地使用權(quán)由國家無償收回，并根據(jù)合同約定處置地上建（構(gòu)）筑物及其他附著物。
（五）各地可以結(jié)合實際，探索實行履約保證金制度。
（六）租賃合同應(yīng)當(dāng)明確承租土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押的條件。
七、加強和改進工業(yè)用地綜合評估考核工作
市、縣人民政府要結(jié)合本地實際，依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、供地政策、土地使用標準、環(huán)境保護和產(chǎn)業(yè)生命周期等，建立工業(yè)項目準入、投入產(chǎn)出績效等綜合評估考核制度。
（一）建立項目用地綜合評估機制。市、縣人民政府組織發(fā)展改革、經(jīng)濟和信息化、財政、稅務(wù)、國土資源、商務(wù)、環(huán)保、規(guī)劃、統(tǒng)計等相關(guān)部門，在產(chǎn)業(yè)類型、投資規(guī)模、稅收產(chǎn)出、資源消耗、技術(shù)創(chuàng)新等方面對工業(yè)項目進行綜合評估。經(jīng)綜合評估符合準入標準可以供地的，根據(jù)項目具體情況提出約束性土地使用條件，并在有償使用合同中予以明確。
（二）實行多部門綜合考評制度。市、縣人民政府應(yīng)制定工業(yè)用地投入產(chǎn)出績效評估考核實施辦法，明確工業(yè)用地投入產(chǎn)出績效評估要求。發(fā)展改革、經(jīng)濟和信息化、財政、稅務(wù)、國土資源、商務(wù)、環(huán)保、規(guī)劃、統(tǒng)計等部門要各司其職、協(xié)同配合，按照“誰提出標準、誰評估考核、誰履責(zé)監(jiān)管”的原則，依據(jù)有償使用合同約定，分別在達產(chǎn)階段（達產(chǎn)評估考核）、達產(chǎn)后每3－5年（過程評估考核）、租賃或出讓期限到期前1年（到期評估考核）等階段組織評估考核，考核結(jié)果建檔備查。
（三）加大建設(shè)用地全程監(jiān)管力度。以監(jiān)督監(jiān)管有償使用合同的履約行為為重點，通過信息公示、預(yù)警提示、開竣工申報、現(xiàn)場巡查、竣工驗收、建立用地誠信檔案等手段，有效預(yù)防和嚴肅查處閑置土地，實現(xiàn)對建設(shè)用地批后開發(fā)利用的全程監(jiān)管。
江蘇省人民政府辦公廳
2016年8月31日